Германия является наиболее экономически развитой страной ЕС и может похвастаться стабильным рынком недвижимости. В то же время, только около 40% немцев владеют собственным жильем – долгосрочная аренда остается нормой. Хотя ипотека доступна, юридические и финансовые процедуры покупки недвижимости могут показаться сложными для экспатов. Вот актуальное руководство о том, как купить недвижимость в Германии в 2025 году, включая юридические требования, финансирование и типичные расходы.

Выбирайте надежный полис медицинского страхования на портале Visit World, чтобы защитить себя от непредвиденных расходов при переезде. Поддержка от проверенного страхового агента с гарантией выплат всего за пару кликов!

Германия предлагает высокий уровень жизни, отличное здравоохранение и стабильную экономику – все это привлекательные черты для тех, кто рассматривает возможность переезда. Экспаты могут свободно покупать недвижимость, а владение жильем может дополнять более широкие иммиграционные планы. Однако приобретение недвижимости в Германии не дает покупателю автоматически права на получение вида на жительство. Если вы ищете длительное проживание, недвижимость должна быть частью большей инвестиционной или личной стратегии переезда.

- Планирование бюджета

Рассчитайте общий бюджет, включая цену покупки, налоги и административные сборы. Большинство банков требует первоначальный взнос в размере 20-40%, особенно для нерезидентов. Рекомендуется предварительно проконсультироваться с банком или ипотечным брокером.

- Поиск недвижимости

Используйте онлайн-порталы или агентства недвижимости, чтобы найти подходящие объявления. Планируйте несколько просмотров, чтобы понять местный рынок и ценовые тенденции.

- Бронирование и депозит

После выбора недвижимости вы можете произвести бронирование и оплатить депозит (обычно 1–2% от цены), чтобы снять ее с продажи. Это часто делается через нотариальный доверительный счет для безопасности.

- Юридический и нотариальный процесс

В Германии сделки с недвижимостью должны производиться лицензированным нотариусом. Нотариус готовит договор купли-продажи, контролирует его подписание и обеспечивает надлежащую регистрацию в Земельном реестре (Grundbuch).

- Финансирование (если применяется)

Иностранцы могут подать заявку на ипотеку, имея подтверждение дохода, солидный кредитный рейтинг и право на проживание в Германии или ЕС. В 2025 году многие банки требуют проживания в Германии для одобрения ипотеки.

- Передача права собственности

После заключения договора и уплаты налогов недвижимость официально регистрируется на ваше имя.

- Недвижимость может быть приобретена одним или несколькими лицами (совместная собственность допускается, семейные связи не нужны).

- Согласие супругов обычно не нужно, хотя его могут требовать в отдельных федеральных землях.

- Каждая недвижимость должна быть зарегистрирована в Земельном реестре, содержащем информацию о прошлом владельце, долгах, структурных элементах (гараж, земельный участок) и юридических особенностях.

- Только лицензированные нотариусы могут завершить юридический процесс передачи собственности в Германии. Их роль заключается в обеспечении справедливости и соблюдения законодательства.

Для покупки дома в Германии необходимо выполнить следующие действия:

1. Зарезервировать выбранный объект недвижимости.

2. Подготовить проект сделки купли-продажи.

3. Подписать сделку.

4. Открыть трастовый счет и внести оплату.

Большинство немецких банков предлагают ипотечные кредиты только физическим лицам, проживающим в Германии или ЕС.

Стандартный первоначальный взнос: 20–40% от цены покупки для нерезидентов.

Сроки ипотечного кредитования колеблются от 10 до 30 лет, при этом фиксированные процентные ставки обычно фиксируются на 10 лет в 2025 году из-за недавних мер контроля инфляции.

Доступны онлайн-калькуляторы ипотеки, но для одобрения обычно требуются личные встречи или видеоверификация.

Проценты по ипотеке могут быть частично отчислены с налогооблагаемого дохода, но налог на прирост капитала (25%) все еще применяется, если вы продаете в течение 10 лет с момента покупки.

Общие расходы, связанные с покупкой, в среднем составляют около 10-12% от цены недвижимости, включая:

1. Grunderwerbsteuer (налог на передачу собственности) – от 3,5% до 6,5%, в зависимости от федеральной земли:

- 3,5%: Бавария, Саксония

- 4,5%: Гамбург

- 5%: Гессен, Бранденбург, Северный Рейн-Вест-Вест-Лейк, Рейнланд-Пфальц, другие

- 6%: Берлин

- 6,5%: Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия

2. Нотариальные сборы – примерно 1,5%.

3. Регистрационные сборы – примерно 1%.

4. Комиссия агента по недвижимости – распределяется между покупателем и продавцом с 2021 года: обычно 3-6% в целом (1,5-3% на человека) + 19% НДС

- Сертификаты энергоэффективности обязательны для всех объявлений о продаже недвижимости. Обязательно просмотрите энергетический паспорт здания перед покупкой.

- В прибрежных или подверженных наводнениям районах банки теперь могут оценивать риски ESG и климата перед одобрением кредитов.

- Рынок недвижимости в 2025 году стабилизировался. После незначительной коррекции цен в 2023-2024 годах цены в малых городах несколько снизились, тогда как в крупных городах, таких как Берлин и Мюнхен, наблюдался умеренный рост (1-3%).

Покупка недвижимости в Германии в 2025 году остается разумной инвестицией, особенно при тщательном финансовом планировании и профессиональной юридической поддержке. Хотя процесс может быть сложным, сотрудничество с сертифицированным агентом по недвижимости, нотариусом и (при необходимости) ипотечным консультантом сделает вашу покупку более безопасным и эффективным. ​Для тех, кто планирует долгосрочное пребывание в Германии, владение недвижимостью предлагает не только комфорт, но и потенциальную интеграцию в немецкое общество и его стабильную экономику.

Немецкое законодательство по недвижимости – одно из самых подробных в Европе. Оно обеспечивает безопасность сделок, но и требует безупречного соблюдения всех юридических процедур. Именно поэтому юридическое сопровождение сделки – это не формальность, а ключ к безопасной покупке.

Нужна консультация специалиста? Обратитесь к проверенным юристам, которые помогут вам безопасно инвестировать в немецкую недвижимость.

Напомним! Иностранные водители в Германии также обязаны соблюдать местные ПДД. Мы уже рассказывали, какие штрафы угрожают нарушителям в 2025 году.

Продукты от Visit World для комфортного путешествия:

Чек-лист для получения визы и необходимых документов в Германии;

Юридические консультации по вопросам бизнеса в Германии;

Туристическое страхование для иностранцев в Германии;

Медицинское страхование по всему миру.

Мы следим за достоверностью и актуальностью нашей информации. Поэтому, если Вы увидели какую-то ошибку или несоответствие, напишите пожалуйста на нашу горячую линию.