Німеччина є найбільш економічно розвиненою країною ЄС та може похвалитися стабільним ринком нерухомості. Водночас лише близько 40% німців володіють власним житлом – довгострокова оренда залишається нормою. Хоча іпотека доступна, юридичні та фінансові процедури купівлі нерухомості можуть здатися складними для експатів. Ось актуальний посібник про те, як купити нерухомість у Німеччині у 2025 році, включаючи юридичні вимоги, фінансування та типові витрати.

Обирайте надійний поліс медичного страхування на порталі Visit World, щоб захистити себе від непередбачених витрат під час переїзду. Підтримка від перевіреного страхового агента з гарантією виплат усього за пару кліків! 

Чому варто купувати нерухомість у Німеччині?

Німеччина пропонує високий рівень життя, відмінну охорону здоров'я та стабільну економіку – все це привабливі риси для тих, хто розглядає можливість переїзду. Експати можуть вільно купувати нерухомість, а володіння житлом може доповнювати ширші імміграційні плани. Однак придбання нерухомості в Німеччині не дає покупцеві автоматично права на отримання дозволу на проживання. Якщо ви шукаєте довгострокове проживання, нерухомість має бути частиною більшої інвестиційної або особистої стратегії переїзду.

- Планування бюджету

Розрахуйте свій загальний бюджет, включаючи ціну покупки, податки та адміністративні збори. Більшість банків вимагають початковий внесок у розмірі 20-40%, особливо для нерезидентів. Рекомендується заздалегідь проконсультуватися з банком або іпотечним брокером.

- Пошук нерухомості

Використовуйте онлайн-портали або агентства нерухомості, щоб знайти відповідні оголошення. Заплануйте кілька переглядів, щоб зрозуміти місцевий ринок і цінові тенденції.

- Бронювання та депозит

Після вибору нерухомості ви можете зробити бронювання та сплатити депозит (зазвичай 1–2% від ціни), щоб зняти її з продажу. Це часто робиться через нотаріальний довірчий рахунок для безпеки.

- Юридичний та нотаріальний процес

У Німеччині операції з нерухомістю повинні здійснюватися ліцензованим нотаріусом. Нотаріус готує договір купівлі-продажу, контролює його підписання та забезпечує належну реєстрацію в Земельному реєстрі (Grundbuch).

- Фінансування (якщо застосовується)

Іноземці можуть подати заявку на іпотеку, маючи підтвердження доходу, солідний кредитний рейтинг та місце проживання в Німеччині або ЄС. У 2025 році багато банків вимагають проживання в Німеччині для схвалення іпотеки. Серед провідних постачальників – DKB та Santander, хоча нерезиденти можуть зіткнутися з суворішими умовами.

- Передача права власності

Після підписання угоди та сплати податків нерухомість офіційно реєструється на ваше ім'я. Весь процес може тривати кілька тижнів.

- Нерухомість може бути придбана однією або кількома особами (спільна власність допускається, сімейні зв'язки не потрібні).

- Згода подружжя зазвичай не потрібна, хоча її можуть вимагати в окремих федеральних землях.

- Кожна нерухомість має бути зареєстрована в Земельному реєстрі, який містить інформацію про минуле володіння, борги, структурні елементи (гараж, земельна ділянка) та юридичні обтяження.

- Тільки ліцензовані нотаріуси можуть завершити юридичний процес передачі власності в Німеччині. Їхня роль полягає в забезпеченні справедливості та дотримання законодавства.

Для купівлі будинку в Німеччині необхідно виконати наступні дії:

1. Зарезервувати обраний об’єкт нерухомості.

2. Підготувати проєкт угоди купівлі-продажу.

3. Підписати угоду.

4. Відкрити трастовий рахунок та внести оплату.

Більшість німецьких банків пропонують іпотечні кредити лише фізичним особам, які проживають у Німеччині або ЄС.

Стандартний початковий внесок: 20–40% від ціни покупки для нерезидентів.

Терміни іпотечного кредитування коливаються від 10 до 30 років, при цьому фіксовані процентні ставки зазвичай фіксуються на 10 років у 2025 році через нещодавні заходи щодо контролю інфляції.

Доступні онлайн-калькулятори іпотеки, але для схвалення зазвичай потрібні особисті зустрічі або відеоверифікація.

Відсотки за іпотекою можуть бути частково відраховані з оподатковуваного доходу, але податок на приріст капіталу (25%) все ще застосовується, якщо ви продаєте протягом 10 років з моменту покупки.

Загальні витрати, пов'язані з купівлею, в середньому становлять близько 10-12% від ціни нерухомості, включаючи:

1. Grunderwerbsteuer (податок на передачу власності) – від 3,5% до 6,5%, залежно від федеральної землі:

- 3,5%: Баварія, Саксонія

- 4,5%: Гамбург

- 5%: Гессен, Бранденбург, Північний Рейн-Вест-Вест-Лейк, Рейнланд-Пфальц, інші

- 6%: Берлін

- 6,5%: Шлезвіг-Гольштейн, Тюрінгія

2. Нотариальні збори – приблизно 1,5%. 

3. Реєстраційні збори – приблизно 1%. 

4. Комісія агента з нерухомості – розподіляється між покупцем і продавцем з 2021 року: зазвичай 3-6% загалом (1,5-3% на особу) + 19% ПДВ

- Сертифікати енергоефективності є обов'язковими для всіх оголошень про продаж нерухомості. Обов'язково перегляньте енергетичний паспорт будівлі перед покупкою.

- У прибережних або схильних до повеней районах банки тепер можуть оцінювати ризики ESG та клімату перед схваленням кредитів.

- Ринок нерухомості у 2025 році стабілізувався. Після незначної корекції цін у 2023–2024 роках ціни в малих містах дещо знизилися, тоді як у великих містах, таких як Берлін та Мюнхен, спостерігалося помірне зростання (1–3%).

Купівля нерухомості в Німеччині у 2025 році залишається розумною інвестицією, особливо за умови ретельного фінансового планування та професійної юридичної підтримки. Хоча процес може бути складним, співпраця з сертифікованим агентом з нерухомості, нотаріусом та (за потреби) іпотечним консультантом зробить вашу покупку безпечнішою та ефективнішою. ​​Для тих, хто планує довгострокове перебування в Німеччині, володіння нерухомістю пропонує не лише комфорт, але й потенційну інтеграцію в німецьке суспільство та його стабільну економіку.

Німецьке законодавство щодо нерухомості — одне з найдетальніших у Європі. Воно гарантує безпеку угод, але й вимагає бездоганного дотримання всіх юридичних процедур. Саме тому юридичний супровід угоди — це не формальність, а ключ до безпечної покупки.

Потрібна консультація фахівця? Зверніться до перевірених юристів, які допоможуть вам безпечно інвестувати в німецьку нерухомість. 

Нагадаємо! Іноземні водії в Німеччині також зобов’язані дотримуватись місцевих ПДР. Ми вже розповідали, які штрафи загрожують порушникам у 2025 році.