A Alemanha é o país economicamente mais desenvolvido da UE e dispõe de um mercado imobiliário estável. Ao mesmo tempo, apenas 40% dos alemães possuem casa própria. Embora os empréstimos hipotecários sejam bastante acessíveis no país, prevalece o arrendamento de longa duração. Saiba mais sobre o procedimento de compra de imóveis na Alemanha para expatriados, os custos e as especificidades do quadro jurídico

A Alemanha é o país economicamente mais desenvolvido da UE e possui um mercado imobiliário estável. Ao mesmo tempo, apenas cerca de 40% dos alemães possuem as suas próprias casas — os arrendamentos de longa duração continuam a ser a norma. Embora as hipotecas sejam acessíveis, os procedimentos legais e financeiros para a compra de imóveis podem parecer complexos para os expatriados. Aqui está um guia atualizado sobre como comprar imóveis na Alemanha em 2025, incluindo os requisitos legais, o financiamento e os custos típicos.

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Porquê comprar um imóvel na Alemanha?

A Alemanha oferece um elevado nível de vida, excelentes cuidados de saúde e uma economia robusta — todos eles atrativos para quem pondera mudar. Os expatriados podem comprar imóveis livremente, e a aquisição de casa própria pode complementar planos de imigração mais amplos. No entanto, a compra de um imóvel na Alemanha não dá automaticamente ao comprador o direito a uma autorização de residência. Se procura uma residência de longa duração, o imóvel deve fazer parte de um investimento maior ou de uma estratégia de mudança pessoal.

Guia passo a passo para comprar um imóvel

- Planeamento orçamentário

Calcule o seu orçamento total, incluindo o preço de compra, impostos e taxas administrativas. A maioria dos bancos exige uma entrada de 20% a 40%, especialmente para não residentes. É aconselhável consultar um banco ou um mediador de crédito habitação com antecedência.

- Pesquisa de Imóveis

Utilize portais online ou imobiliárias para encontrar anúncios adequados. Agende várias visitas para compreender o mercado local e as tendências de preços.

- Reserva e Depósito

Depois de escolher um imóvel, pode fazer uma reserva e pagar um depósito (geralmente 1% a 2% do preço) para o retirar do mercado. Isto é geralmente feito através de uma conta fiduciária em cartório como garantia.

- Processo Legal e Notarial

Na Alemanha, as transações imobiliárias devem ser conduzidas por um notário licenciado. O notário prepara o contrato de compra e venda, supervisiona a sua assinatura e garante o registo adequado no Registo Predial (Grundbuch).

- Financiamento (se aplicável)

Os expatriados podem solicitar um crédito habitação com comprovativo de rendimentos, um bom histórico de crédito e residência na Alemanha ou na UE. Em 2025, muitos bancos exigirão residência na Alemanha para aprovar um crédito habitação. Os principais fornecedores incluem o DKB e o Santander, embora os não residentes possam enfrentar condições mais rigorosas.

- Transferência de Propriedade

Após a assinatura do contrato e o pagamento dos impostos, o imóvel é oficialmente registado em seu nome. O processo completo pode demorar várias semanas a ser concluído.

Considerações Legais sobre o Imobiliário na Alemanha

- O imóvel pode ser comprado por uma ou mais pessoas (é permitida a propriedade conjunta, sem necessidade de laços familiares).

- O consentimento do cônjuge não é geralmente necessário, embora possa ser solicitado em estados federais específicos.

- Todo o imóvel deve ser registado no Registo Predial, que contém informação sobre a propriedade anterior, dívidas, componentes estruturais (garagem, terreno) e ónus legais.

- Apenas os notários públicos licenciados podem concluir o processo legal de transferência de propriedade na Alemanha. A sua função é garantir a justiça e a conformidade legal.

O que é necessário para comprar um imóvel na Alemanha?

Para comprar casa na Alemanha, precisa de seguir os seguintes passos:

1.º Reserve o imóvel selecionado.

2.º Elabore uma minuta do contrato de compra e venda.

3.º Assine o contrato.

4.º Abra uma conta fiduciária e efetue o pagamento.

Regras de Financiamento para Expatriados na Alemanha em 2025

A maioria dos bancos alemães oferece financiamento imobiliário apenas a particulares residentes na Alemanha ou na UE.

Entrada standard: 20% a 40% do preço de compra para não residentes.

Os prazos do financiamento variam entre 10 a 30 anos, sendo as taxas de juro fixas normalmente fixadas para 10 anos em 2025 devido às recentes medidas de controlo da inflação.

As calculadoras de financiamento imobiliário online estão disponíveis, mas geralmente são necessárias reuniões presenciais ou verificação por vídeo antes da aprovação.

Os juros do crédito habitação podem ser parcialmente dedutíveis do imposto sobre o rendimento, mas o imposto sobre as mais-valias (25%) ainda se aplica se vender o imóvel até 10 anos após a compra.

Custos Envolvidos na Compra de Imóveis

Os custos totais relacionados com a compra rondam os 10 a 12% do preço do imóvel, incluindo:

1. Grunderwerbsteuer (imposto sobre a transmissão de propriedade) – 3,5% a 6,5%, dependendo do estado federal:

- 3,5%: Baviera, Saxónia

- 4,5%: Hamburgo

- 5%: Hesse, Brandemburgo, Renânia do Norte-Vestfália, Renânia-Palatinado e outros

- 6%: Berlim

- 6,5%: Schleswig-Holstein e Turíngia

2.º Emolumentos notariais – aprox. 1,5%

3.º Taxas de registo – aprox. 1%

4.º Comissão do mediador imobiliário – dividida entre comprador e vendedor desde 2021: Geralmente 3 a 6% no total (1,5 a 3% por parte) + 19% de IVA.

Novas Considerações em 2025

- Os certificados de eficiência energética são obrigatórios para todos os anúncios e vendas de imóveis. Certifique-se de que consulta o Energieausweis do imóvel antes de comprar.

- Em zonas costeiras ou propensas a inundações, os bancos podem agora avaliar os riscos ESG e climáticos antes de aprovarem empréstimos.

- O mercado imobiliário em 2025 estabilizou. Após uma ligeira correção de preços em 2023-2024, os preços nas pequenas cidades diminuíram ligeiramente, enquanto as grandes cidades como Berlim e Munique apresentaram um crescimento modesto (1-3%).

Comprar um imóvel na Alemanha em 2025 continua a ser um investimento inteligente, especialmente com um planeamento financeiro cuidadoso e apoio jurídico profissional. Embora o processo possa ser complexo, trabalhar com um agente imobiliário certificado, um notário e (se necessário) um consultor de hipotecas tornará a sua compra mais segura e eficiente. Para aqueles que planeiam uma estadia de longa duração na Alemanha, a propriedade de um imóvel oferece não só conforto, mas também uma potencial integração na sociedade alemã e na sua economia estável.

A legislação imobiliária alemã é uma das mais detalhadas da Europa. Garante a segurança das transações, mas também exige o cumprimento impecável de todos os trâmites legais. É por isso que o apoio jurídico à transação não é uma formalidade, mas a chave para uma compra segura.

Necessita de aconselhamento especializado? Entre em contacto com advogados de confiança que o ajudarão a investir com segurança em imóveis na Alemanha.

Lembrete! Os condutores estrangeiros na Alemanha também são obrigados a cumprir as regras de trânsito locais. Já informamos quais as multas que os infratores enfrentarão em 2025.

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