L'Allemagne est le pays le plus développé économiquement de l'UE et peut se targuer d'avoir un marché immobilier stable. Cependant, seuls 40 % des Allemands sont propriétaires de leur logement. Bien que les prêts hypothécaires soient assez abordables dans le pays, l'immobilier locatif à long terme prévaut. En savoir plus sur la procédure d'achat d'une propriété en Allemagne pour les expatriés, le coût et les spécificités du cadre juridique

L'Allemagne est le pays le plus développé économiquement de l'UE et bénéficie d'un marché immobilier stable. Cependant, seuls 40 % environ des Allemands sont propriétaires de leur logement ; la location longue durée reste la norme. Bien que les prêts hypothécaires soient accessibles, les procédures juridiques et financières pour l'achat d'un bien immobilier peuvent sembler complexes aux expatriés. Voici un guide actualisé sur l'achat d'un bien immobilier en Allemagne en 2025, incluant les exigences légales, le financement et les coûts habituels.

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Pourquoi acheter un bien immobilier en Allemagne ?

L'Allemagne offre un niveau de vie élevé, d'excellents soins de santé et une économie robuste : autant d'atouts pour ceux qui envisagent de s'installer. Les expatriés peuvent acquérir un bien immobilier librement, et l'accession à la propriété peut compléter un projet d'immigration plus large. Cependant, l'achat d'un bien immobilier en Allemagne ne donne pas automatiquement droit à un permis de séjour. Si vous souhaitez résider à long terme, le bien doit s'inscrire dans un investissement plus important ou une stratégie de relocalisation personnelle.

Guide étape par étape pour l'achat d'un bien immobilier

- Planification budgétaire

Calculez votre budget total, incluant le prix d'achat, les taxes et les frais administratifs. La plupart des banques exigent un apport de 20 à 40 %, surtout pour les non-résidents. Il est conseillé de consulter une banque ou un courtier en prêts hypothécaires au préalable.

- Recherche de biens

Utilisez les portails en ligne ou les agences immobilières pour trouver des annonces adaptées. Planifiez plusieurs visites pour comprendre le marché local et les tendances des prix.

- Réservation et dépôt de garantie

Une fois le bien choisi, vous pouvez effectuer une réservation et verser un acompte (généralement 1 à 2 % du prix) pour le retirer de la vente. Cette opération se fait souvent par le biais d'un compte fiduciaire chez un notaire à titre de garantie.

- Procédure juridique et notariale

En Allemagne, les transactions immobilières doivent être traitées par un notaire agréé. Ce dernier prépare le contrat d'achat, supervise sa signature et s'assure de son inscription au registre foncier (Grundbuch).

- Financement (le cas échéant)

Les expatriés peuvent demander un prêt hypothécaire en justifiant de leurs revenus, d'une bonne solvabilité et d'une résidence en Allemagne ou dans un État membre de l'UE. En 2025, de nombreuses banques exigeront la résidence en Allemagne pour accorder un prêt hypothécaire. Les principaux prestataires sont DKB et Santander, mais les non-résidents peuvent être soumis à des conditions plus strictes.

- Transfert de propriété

Une fois le contrat signé et les impôts payés, le bien est officiellement enregistré à votre nom. La procédure complète peut prendre plusieurs semaines.

Considérations juridiques relatives à l'immobilier en Allemagne

- Un bien immobilier peut être acheté par une ou plusieurs personnes (la copropriété est autorisée, aucun lien familial n'est requis).

- Le consentement du conjoint n'est généralement pas requis, bien qu'il puisse être demandé dans certains Länder.

- Chaque bien doit être inscrit au registre foncier, qui contient des informations sur les propriétaires passés, les dettes, les éléments structurels (garage, terrain) et les charges légales.

- Seuls les notaires agréés peuvent mener à bien la procédure de transfert de propriété en Allemagne. Leur rôle est de garantir l'équité et le respect de la loi.

Que faut-il pour acheter un bien immobilier en Allemagne ?

Pour acheter une maison en Allemagne, vous devez suivre les étapes suivantes :

1. Réserver le bien sélectionné.

2. Rédiger un projet de compromis de vente.

3. Signez le contrat.

4. Ouvrez un compte fiduciaire et effectuez un paiement.

Règles relatives aux prêts hypothécaires pour les expatriés en Allemagne en 2025

La plupart des banques allemandes proposent des prêts hypothécaires uniquement aux personnes résidant en Allemagne ou dans l'UE.

Acompte standard : 20 à 40 % du prix d'achat pour les non-résidents.

La durée des prêts hypothécaires varie de 10 à 30 ans, avec des taux d'intérêt fixes généralement bloqués pendant 10 ans en 2025 en raison des récentes mesures de contrôle de l'inflation.

Des simulateurs de prêts hypothécaires en ligne sont disponibles, mais des entretiens en personne ou une vérification vidéo sont généralement requis avant l'approbation.

Les intérêts hypothécaires peuvent être partiellement déductibles des impôts, mais l'impôt sur les plus-values ​​(25 %) s'applique toujours si vous vendez dans les 10 ans suivant l'achat.

Frais liés à l'achat d'un bien immobilier

Les frais totaux liés à l'achat représentent en moyenne 10 à 12 % du prix du bien, dont :

1. Taxe de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer) – 3,5 % à 6,5 %, selon le Land :

- 3,5 % : Bavière, Saxe

- 4,5 % : Hambourg

- 5 % : Hesse, Brandebourg, Rhénanie-Palatinat, autres

- 6 % : Berlin

- 6,5 % : Schleswig-Holstein, Thuringe

2. Frais de notaire – environ 1,5 %

3. Frais d'enregistrement – ​​environ 1 %

4. Commission de l'agent immobilier – partagée entre l'acheteur et le vendeur depuis 2021 : généralement 3 à 6 % au total (1,5 à 3 % par partie) + 19 % de TVA.

Nouveautés en 2025

- Les certificats d'efficacité énergétique sont obligatoires pour toute annonce immobilière et toute vente. Assurez-vous de consulter l'Energieausweis du bâtiment avant d'acheter.

- Dans les zones côtières ou inondables, les banques peuvent désormais évaluer les risques ESG et climatiques avant d'accorder un prêt.

- Le marché immobilier s'est stabilisé en 2025. Après une légère correction des prix en 2023-2024, les prix dans les petites villes ont légèrement baissé, tandis que les grandes villes comme Berlin et Munich ont connu une croissance modeste (1 à 3 %).

L'achat d'un bien immobilier en Allemagne en 2025 reste un investissement judicieux, notamment grâce à une planification financière rigoureuse et à un accompagnement juridique professionnel. Bien que le processus puisse être complexe, faire appel à un agent immobilier agréé, à un notaire et (si nécessaire) à un conseiller en prêts hypothécaires rendra votre achat plus sûr et plus efficace. Pour ceux qui envisagent un séjour de longue durée en Allemagne, être propriétaire offre non seulement du confort, mais aussi une intégration potentielle à la société allemande et à son économie stable.

La législation immobilière allemande est l'une des plus détaillées d'Europe. Elle garantit la sécurité des transactions, mais exige également le respect irréprochable de toutes les procédures légales. C'est pourquoi l'accompagnement juridique de la transaction n'est pas une formalité, mais la clé d'un achat sécurisé.

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Rappel ! Les conducteurs étrangers en Allemagne sont également tenus de respecter le code de la route local. Nous vous avons déjà indiqué les amendes encourues en 2025.

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